企业房地产面临的挑战

留尼汪岛商业房地产营销第一名, 房地产咨询和服务公司 Inovista 通过公开信息使其在其专业范围之外出名, 2014年起, 关于企业房地产市场及其对经济影响的富有启发性的年度总结, 即使在日常生活中. 这些总结如今可供许多决策者和规划者参考。. 我们觉得很有趣, 随着 2024 年底的临近, 询问文森特·勒巴里纳, 伊诺维斯塔联合创始人, 关于他的活动, 还包括近年来综合报告所揭示的教训. 留尼汪岛企业房地产市场告诉我们什么有关经济形势的信息？, 关于业务期望, 论贸易的演变, 关于价格形成, 论生态转型, 关于土地利用规划 ? 该年度数据的教育意义表明该公司希望将客户利益与普遍利益结合起来。, 为领土行事. 我们并不感到惊讶, 在这些条件下, Inovista 体现了某种管理风格, 一种思考团队合作的方式. 数字, 事实, 评论, 全球视野和大量常识使得与 Vincent Le Baliner 的这次交流特别具有启发性.

庆祝他的 14 岁生日. 公司是根据什么观察而诞生的？ ?

文森特·勒巴里纳 : 我们需要回到十四年前的背景. 2008年的危机标志着“三十个辉煌的留尼汪岛”及其每年5%至6%的增长率的终结. 随着这场危机, 很多演员都失踪了, 但新演员出现了. 我于 2009 年以职业身份抵达留尼汪岛. 当时, 在岛上, 房地产所有权本质上与运营需求相关 : 一家公司是所有者，因为它需要场所来工作. 如果这个需求消失了, 她出租或转售，很少或根本没有问自己房地产价值创造的问题. 别处, 发达经济体中随处可见, 房地产由其工作的演员持有 : 机构投资者, 养老基金, 保证, ETC. 运营端, 当您正在寻找 200 平方米的办公室或商业场所时, 你打电话给房地产顾问, 它向您显示可用的内容. 2009-2010 年不在留尼汪岛 : 你必须在周四购买《Le Quotidien》才能看到分类房地产广告, 在 Clicanoo 上观看, 联系社会房东, ETC. ! 这场危机让留尼汪岛意识到企业房地产的兴趣也成为价值的创造者. Inovista 的诞生源于这一观察以及支持参与者向专业房地产结构化供需转型的需要。.

Inovista 是如何发展成为企业房地产留尼汪岛的标杆的？ ?

为了描述这一演变, 我想说我们围绕五个价值观开展工作. 第一个, 是对我们自己的要求. 第二个, 完美主义 : 我们到了最后. 第三个, 透明度 : 说你所做的，做你所说的. 第四个, 邻近性 : 最接近房地产资产. 第五, 这是独立. 独立性允许每个文件的管理没有利益冲突. 我们的这种职业方法来自盎格鲁-撒克逊职业文化, 我的伙伴, 娜塔莉·考, 我分享. 我们生来就具有这些价​​值观. 这就是让我们, 我认为, 平静地成长.

成长, 这是一件事, 而是成为标杆企业 ?

第二个轴让我们成为今天的样子, 是我们一直在思考我们专业的发展, 我们的服务, 我们的工具, 当然是为了我们的客户, 但与领土及其需求相关. 告诉自己，我们为比我们自己更伟大的事情做出贡献，这让我们的工作变得有意义. 另一个成功因素 : 培训我们的团队. 他们的知识不断更新. 最后, 这是我们的社会承诺. 性别平等 : 没有区别, 除其他外, 我们的工资. 当然还有“回报裴” : 我无法再统计留尼汪岛克里奥尔裔员工返回留尼汪岛后前往法国大陆或我们雇用的其他地方的人数. 我认为他们是一个机会. 明年1月1日, 我们团队中有 23 人. 在我们这里, 每个人都是雇员. 我们不雇用独立销售人员.

商业房地产中的服务和建议的概念涵盖哪些内容？ ?

我们的历史职业, 这是营销. 我们增强资产并确保业主交易安全, 房地产开发商的. 在这个职业中, 我们代表, 取决于年份, 40%到50%的市场份额. 十四年来, 我们完成了 750 笔交易, 我们已经出租或出售了近320,000平方米, 即留尼汪岛专业房地产存量的 10%. 我们的骄傲, 我们的客户没有一个感到受委屈, 绝不. 我们在所遵循的事务中因高度诚信而受到认可. 我们的第二份工作, 稍后到达, 这是租赁管理. 它涵盖了保护出租人免受五种主要风险的影响 : 合法的, 技术, 金融家, 商业和环境. 目标还在于提高建筑物的净收入和资产价值。. 最后, 我们为租户用户提供服务，我们支持建筑的生态转型. 目前，我们管理着 150 栋大楼，容纳了来自几乎所有地区的 400 家租户公司。 : 零售, 批发的, 行业, 转变, 领事代表, 第三级活动. 我们在这项业务上的增长非常显着.

伊诺维斯塔上市, 每年, 留尼汪岛和马约特岛专业房地产市场摘要. 你为什么采取这一举措？ ?

这来自于我们的第三职业 : 建议和研究. 感谢我们的分析工具, 我们已经获得了非常详细的知识, 结构性和周期性, 留尼汪岛和马约特岛的房地产存量和动态.

这种分析能力使我们能够向房地产或土地资产的所有者提出建议。. 我们还可以代表私人或公共参与者进行与土地或社区相关的市场和规划研究。. 对于留尼汪岛的公共演员, 从马约特岛, 安的列斯群岛和圭亚那, 我们最近成为公共采购集团联盟“房地产咨询”市场的分包商 (UGAP), 社区采购中心. 前进的新可能性, 更好更快, 不同的项目. 我们的第一份摘要于 2014 年公开. 当时, 留尼汪岛没有商业地产数据. 第一项研究重点关注公园的结构数据 : 平方米数 位置, 资产类型, 施工动态. 这个结构数据库使我们能够随后进行经济分析. 了解结构性和周期性, 我们能够制定指标, 例如空置率和吸收次数 ; 法国其他地区存在的指标, 但不在留尼汪岛. 比较成为可能. 公开我们的年度研究, 它具体化了我所谈论的领域的承诺. 有助于确保决策基于权威数据而不是更多, 如果我可以这么说的话, 取决于风向...我们广泛交流这项工作，以便它对每个人都有用. 我们在马约特岛也这样做了三年.

2023年总结显示留尼汪岛项目数量和建成面积大幅下降. 商业地产还存在危机吗？ ?

我们应该谈论危机吗？ ? 观察结果如下 : 开工率下降, 请求量下降, 但维持交易活动. 开工建设取决于三件事. 首先 : 建设成本, 由于全球材料和运输价格上涨，它确实爆炸了, 其中添加了留尼汪岛的码头费. 第二 : 买家的借贷能力, 去年利率上升使企业的借贷能力下降了30%至40%. 第三 : 团圆需求. 今天主要是出租, 70%. 但促销员的工作, 就是卖掉他建造的建​​筑物. 这三个因素综合起来，导致商业地产的供需难以满足。. 尽管交易量依然可观, 2024 年需求总体下降 40%. 这是与当前商业环境相关的周期性效应 : 公司推迟扩建项目. 然而, 我们近几个月总计, 在伊诺维斯塔, 250个营业场所搜索项目. 我们的需求库存约为370,000平方米. 建筑危机也给企业房地产市场带来压力. 明年启动的几个重大经济发展项目应该会改善情况.

这种情况是所有类型的商业地产都存在的，还是有程度的下降？ ?

对物流和生产场地的需求仍然非常强劲. 它仍然支持优质办公室, 具有良好的服务水平. 商业需求急剧下降. 2023年, 10万平方米零售空间投放市场, 而所表达的要求是 70,000 平方米. 这是第一次, 自 2015 年以来我们一直在监测这些指标, 商业中的供求关系存在倒置.

关于贸易, Inovista 的总结似乎意味着总体商业面积相对于居民数量而言太大，无法确保所有商业企业的生存能力.

我们将很快更新我们对房地产股票的结构研究. 我独家为您提供我们的初步估算. 我们相信今天的零售园区代表着 1,800万平方米. 或每人 2 平方米. 在一个城市, 每个居民的平均面积约为 1 平方米. 因此，我们当地的商业面积是法国的两倍。. 四个现象解释了这一发展 : 孤立性, 有现场消费的义务, 消费欲望, 最终划分领土. 距离的尺度是特定的. 在法国的其他哪个地区，直线距离三公里处有两家同一品牌的大型超市？ : 无处. 但这里有一条天然边界，叫做Rivière des Galets. 由于这种划分，几乎所有地方都开设了大量企业。. 最后, 我们必须援引政治意愿. 让我们回到20世纪80年代, 用于 RHI 操作 : 当时的政治家想知道如何为那些将要住在社会住房中的人们创造就业机会. 上一个, 从这个角度来看, 建于众多商业空间的建筑脚下.

您认为这是当地商业当前困难的一个原因 ?

什么是确定的, 这是因为表面积的倍增并不会导致营业额的倍增, 与一些人想要相信的相反. 营业额变化, 它不会繁殖. 在城市入口处建造商业巨头并不能促进市中心的商业发展. 对于其余的, 贸易困难还有其他原因. 来自在线商务的竞争 : 考虑到, 两年前, 留尼汪岛邮政局每年收到约 400 万封信件和 700,000 个包裹。. 商业提案的更新也存在问题. 城市中心也缺乏活力和致密化. 留尼汪岛的市中心最终仍然相对稀疏。. 另一个原因, 当然，消费者的期望已经发生了变化.

物价通胀是当前的重大话题之一. 与房地产成本有联系吗？ ?

每件售出的商品均包含三项房地产成本. 存放该物品的仓库, 进行加工的场所和出售该产品的企业的场所. 然而，在留尼汪岛，我们拥有欧洲最高的商业房地产租金价值。 ! 留尼汪岛仓库平方米比伦敦希思罗机场仓库还大 ! 留尼汪岛的租金价值在每平方米 11 至 15 欧元之间. 在马赛, 7 到 9 欧元. 留尼汪岛的仓库平方米比贝桑松少, 人口不足20万且远离港口码头的城市. 适用于生产场所, 留尼汪岛的租金价值是法国大陆的两到三倍. 开会中, 房地产费用, 包括财产税和其他税费, 代表 3 之间,公司营业额的5%和12%. 我很惊讶的是, 此前曾调查过高生活成本原因的组织之一, 没有人问过这个问题. 在我看来, 房地产成本是消费价格的组成部分.

留尼汪岛缺少活动区吗？ ?

留尼汪岛 PLU 中有 500 公顷未利用的经济用地. ZA有什么问题 ? 这就是工作. 当企业正在寻找房地产时, 是为了成长, 所以要雇用. 2022年, 我们的研究将业务需求转化为就业机会数量. 这些需求代表了 10,000 个工作岗位被搁置. 留尼汪岛有13万名求职者. 关于活动区的创建，我们看到, 在南部微区域, CIVIS 和 CASUD 做了大量工作, 随着皮埃尔丰活动区的开放, 第四天, 帕尔米尔 ZA, ZAC 莱斯特拉斯. CASUD 和 CIVIS 地区占建筑许可证的 50%. 关于东部微区域, 圣安德烈新任市长, de Bras-Panon 和 Saint-Benoît 正在努力释放土地以发展经济活动. 这些是领土, 明天, 我们将能够建造生活空间并将其拉近工作场所.

消费者期望和消费模式对商业城市规划有何影响？ ?

随着气候和复原力法的实施，商业城市规划确实放缓了. 几乎所有商业开发项目都已停止. 法律严格限制华助会. 我们还注意到社会住房区建筑物脚下的企业大量空置。. 一个数字, 圣但尼马雷夏勒克莱尔街 (rue Maréchal-Leclerc) : 盐卤和海洋空间之间, 商业空置率在40%至50%之间. 一些市中心的空置率高达30%至40%. 这意味着这些商业场所必须重新改建以适应其他活动或用途。. 如果商业面料走弱, 手工面料得到强化. 有多少两三个人的手工公司因为没有什么东西适合他们而无法容纳他们的活动？ ? 旧的商业单元将永远不会再吸引交易者. 为什么不将它们分配给欢迎的小型生产中小企业呢？ ? 这引发了标准问题, 噪音, 废物管理, ETC。, 但这是明天的挑战之一. 更宽的, 我们进入娱乐文化. 有一个等待. 场地重建工作将在此级别进行. 很明显.

司法清算, 目前正在增加, 释放表面. 它们对房地产市场有影响吗？ ?

如果该机构不是雇主, 对企业房地产市场没有影响, 因为没有表面释放. 对于用人单位, 欧伊, 它有真正的影响. 尤其是自从, 在商业中, 清算几乎会立即对其他企业产生传染效应. 网站立即失去吸引力. 但清算也会重新分配牌. 超越表面, 它释放了市场并允许其他参与者发展. 司法清算有, 为了我们, 另一个后果 : 您应该知道司法清算不再自动终止商业租赁. 这是一个额外的原因, 对于业主, 委托我们管理他们的建筑物，以尽量减少风险.

自2022年起, 三级建筑业主应沟通, 每年9月30日前, Ademe Operat 平台上一年的能源消耗. 第三级法令规定，到 2030 年，面积超过 1,000 平方米的营业场所的能源消耗减少 40%。. 您是否了解该领域已经开展的工作？ ?

我们的咨询和研究服务已估算出相关建筑物的数量 : 1 380, 这些建筑内有 5,000 家企业. 这意味着它涉及很多人. 在这 1,380 座建筑物中, Inovista 管理 50. 2030年消费削减目标为40%, 2040 年 50%，2050 年 60% ; 2030 年 40%, 也就是说几乎五年内. 如果 Ademe 公布 Operat 平台上出现的公司数量的数据，那将会很有趣. 今天, 我们没有远见. 另一个问题, 这是必须为留尼汪岛设定理论参考消费值的“方法”法令. 我们要求减少40%的能源消耗, 好的, 但与什么参考相比 ? 立法者一直都知道，关于 Operat 设定参考阈值的声明可能会带来问题. 这就是决定按资产类型和部门设置值的原因。, 哪些公司可以信赖. 这些价值观在法国众所周知, 但尚未到达留尼汪岛. 等待, 在伊诺维斯塔, 我们参考马赛和罗纳河口省的价值观. 关于第三级法令, 我认为计划中的 7,500 欧元罚款不会成为企业的推动力. 名誉与耻辱制度, 就是说公布不良学生的名字, 法律规定的限制性更大. 但真正的问题将是那些没有采取措施减少能源消耗的资产贬值。另一个问题仍然没有得到解答。, 是谁应该付出什么. 该义务是对建筑物的业主承担的, 但能源消耗的减少将使租户受益. 球拍上的文字有洞 : 他们对此什么也没说. 事实仍然是，建筑物的能源消耗正在成为租赁谈判中的一个问题。.

Inovista 发起了一次著名的圆桌会议，讨论以企业房地产为代表的空间规划挑战，以拉近工作场所和家庭的距离。. 有没有引起反响 ?

城市具有三种地产功能 : 寻找住宿, 工作和生产, 消费和娱乐. 平衡的城市是一个空间, 当我们生产一平方米的住房时, 我们为其余的人生产一平方米的房地产. 马赛 : 一平方米的房屋, 一平米商业地产. 里尔, 相同. 波尔多 : 100平方米的住宿空间, 65平方米商业地产. 开会中, 过去十年, 每100平方米住房, 我们平均生产 27 平方米的工作空间, 消费和娱乐. 建造最多住房的微观区域是按比例生产商业地产最少的区域。, 镇流器 : 100平方米的住房需要10平方米的商业地产. 北部微区域, 艾丽, 建造 36 平方米的房地产，建造 100 平方米的住房. 所有这些都会导致微区域之间的钟摆运动. 这些选择可以追溯到十到十五年前. 政治时间不是计划时间. 十年前, 圣但尼东入口每日早上的堵车现象并不存在……我敢打赌，明天西部和南部之间也会出现同样的堵车情况, 因为未来几年，两平方米的商业地产将集中在 Saint-Pierre-Le Tampon 地区. 这个问题让人难以忍受, 其后果是相当严重的. 以一对夫妇为例，他们每天必须在工作和回家之间旅行两到三个小时. 家庭生活的组织, 监控孩子的作业, 父母是否有时间照顾孩子, 很沮丧. 面对这样的不平衡, 我们正在创造明天的不平等. 一个在父母陪伴下长大的人, 没有压力, 人生将会有更多的运气.

您还是房地产俱乐部的主席，今年与留尼旺培训学院合作在勤工俭学的基础上创建了房地产专业 BTS. 房地产公司和机构人手不足 ?

建立房地产业务需要 40 至 50 名经营者 : 建筑师, 金融家, 律师, 公证人, 构造函数, 投资者, 设计与控制办公室, ETC. 运营商谁, 大部分时间, 每个人都在自己的走廊里工作. 这就是房地产俱乐部起源的观察. 而且很快, 我们问自己如何传播我们专业的最佳实践 ? 房地产建筑业, 约占留尼汪岛 GDP 的 20 个百分点, 缺乏技能. 我们选择采取行动，设立勤工助学 BTS，为年轻人做好职业准备. 这是火箭的第一级. 我们正在努力创建一两个许可证. 随后将获得硕士学位, 可能, 第二个 BTS. 因此，我们将为房地产和城市专业人士建立一个完整的培训课程。.

Inovista无疑是第一家提倡与音乐合作的公司. Spotify 上有十个播放列表...

音乐早已成为城市生活的一部分. 我们对自己说, 在伊诺维斯塔, 提供与工作世界相关的播放列表会很有趣 : 移动, 庆祝一个事件, 从事音乐工作, ETC. 我发现这个主意很好. 应我团队的要求, 我制作了自己的播放列表来分享一些驱动我的东西. 这些播放列表是公开的.

你喜欢从事音乐工作 ?

奥伊, 很多, 要么在办公室, 要么在移动中. 我听网络广播. 位于圣但尼, 我欣赏 100% 爵士乐电台. 音乐让我在约会之间放松. 它给了我逃避的时刻, 呼吸, 小气泡.

文森特·勒巴里纳, 房地产情报

知道如何让数字说话并赋予其意义, 渴望让尽可能多的人理解自己 : 它没有提供给每个人. 这是 Vincent Le Baliner 的才华之一. “我对我所做的事情充满热情”, Inovista 联合创始人表示, 其职业生涯完全致力于房地产行业. 他的里程碑 ? 房地产行业的 BTS, 然后是房地产专业高等学校, 巴黎第一大学先贤祠-索邦大学企业房地产第三期. 他的第一次专业经历使他获得了实习机会, 然后作为一名员工, 戴德梁行 (DTZ) 巴黎总部 (成为库斯曼 & 韦克菲尔德), 全球领先的企业房地产咨询和服务集团之一. 次贷危机来临, 谁质疑一切并且, 近五年后, 文森特·勒巴里纳 (Vincent Le Baliner) 着眼于其他职业视野, 特别是团聚, 他有家庭联系并且定期返回. 2009年, 他加入了 CBo Territoria. 但时候到了, 留尼汪岛房地产市场, 结构化和专业化. 那么就需要另一种视角, 这促成了 2010 年 Inovista 的创建.