Optimierung der Rentabilität seines Immobilienvermögens, Die Gründung einer Familien-SARL kann eine besonders interessante Lösung sein. Claire Muller und Frédéric Thienpont, Partner Walter France, die Probleme entschlüsseln.
Für Immobilien gibt es verschiedene Arten der Vermietung
Bei der möblierten Vermietung handelt es sich um die Anmietung einer Immobilie mit allen zum Wohnen notwendigen Möbeln. Nicht professionelle möblierte Vermietung (LMNP) und zwar direkt, am häufigsten, besteht darin, dass Sie Ihre möblierte Immobilie selbst vermieten, Es gibt jedoch auch andere Lösungen, einschließlich der möblierten Vermietung über eine Familien-SARL. Die nebenstehende Tabelle zeigt das Interesse an der möblierten Vermietung, wobei man zwischen zwei Steuerregimen wählen kann : entweder die Micro-BIC-Diät (industrielle und kommerzielle Vorteile), Dadurch profitieren Sie bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Steuerergebnisses von einer pauschalen Steuerermäßigung von 50 %, oder das wirkliche Regime, wobei der Eigentümer seine tatsächlichen Kosten abzieht und sein Eigentum abschreiben kann. Die Besteuerung ist gleich, Es ist die Steuerbemessungsgrundlage, die sich ändert. Diese Tabelle zeigt das Interesse der möblierten Vermietung unter dem realen Regime, wobei der Eigentümer 73 % der eingenommenen Miete erhält.
Die günstige Wahl der Familie SARL
Die Familie SARL ist eines der am besten geeigneten Unternehmen für die Durchführung einer möblierten Vermietung., denn diese Struktur ermöglicht es Ihnen, sich für das Partnerschaftsregime zu entscheiden ; im Klartext, Entscheiden Sie sich für Steuertransparenz, im Gegensatz zu einer klassischen SARL, die der Körperschaftsteuer unterliegt (IST). Dies bedeutet, dass die Familien-SARL keine IS zahlt, Aber es sind die Partner, die zahlen, jeder für seinen Anteil, Einkommensteuer, wie dies bei natürlichen Personen der Fall wäre, die die Immobilie direkt besitzen. Aufgrund der Berechnung des Veräußerungsgewinns ist bei dieser Anlageform die IR-Besteuerung der IS-Besteuerung vorzuziehen. Bei einem Weiterverkauf der Immobilie nach einer bestimmten Zeit ist die IS-Besteuerung viel höher als die IR-Besteuerung.
Eine rein kommerzielle Tätigkeit
Jedoch, damit diese Einkommensteueroption von der Steuerverwaltung für die Familien-SARL zugelassen wird, Es wird notwendig sein, eine Reihe von Bedingungen einzuhalten, insbesondere die Ausübung einer rein gewerblichen Tätigkeit (wie zum Beispiel die möblierte Vermietung) die nicht mit ziviler Aktivität vermischt werden sollte (Vermietung an sich selbst ohne Entschädigung, Halten von Wertpapieren, usw.) innerhalb der Struktur. Aufmerksamkeit : Die Ausübung einer zivilrechtlichen Tätigkeit – auch einer Nebentätigkeit – innerhalb der SARL würde zur Erhebung einer Körperschaftsteuer führen, es sei denn, diese Tätigkeit ist untrennbar mit der gewerblichen Tätigkeit verbunden (ex. : Anmietung eines Parkplatzes, der mit der Vermietung der Immobilie einhergeht und notwendig ist).
Die Bedingungen für die Gründung einer Familien-SARL
Eine SARL kann „Familie“ sein, vorausgesetzt, dass jeder Partner direkt mit den anderen verbunden ist, entweder durch direkte oder indirekte Verwandtschaftsbeziehungen bis zum zweiten Grad, entweder durch eine eheliche Bindung. Diese Voraussetzungen müssen zum Zeitpunkt der Mitteilung der Option an die Steuerverwaltung erfüllt sein., und zwar während all der Jahre, in denen das Unternehmen behauptet, von dieser Regelung zu profitieren.
Wichtige rechtliche Konsequenzen
Die Ausübung einer eingerichteten Tätigkeit innerhalb des Bauwerks ist mit rechtlichen Konsequenzen zu rechnen.. In der Tat, Der große Vorteil der möblierten Vermietung liegt in der Möglichkeit einer Abschreibung der Immobilie und damit einer deutlichen Reduzierung der zu versteuernden Einkommensteuerbemessungsgrundlage. Jedoch, Diese Abschreibungen werden vom Gewinn abgezogen und mindern auch den an die Gesellschafter ausschüttbaren Gewinn. Das Unternehmen verfügt somit über Barmittel, die die Gesellschafter nicht für die Ausschüttung von Dividenden verwenden können.. Ebenfalls, der geringe Gewinn 
zur Erlangung von Eigenkapital in Höhe von weniger als der Hälfte des Stammkapitals führen könnte und die Zuführung zum Girokonto des Gesellschafters zu einem Missbrauch des Gesellschaftsvermögens führen könnte. Die rechtlichen Konsequenzen sind erheblich, Es gibt jedoch eine Reihe von Lösungen, um sie zu vermeiden oder zu regulieren, Es ist ratsam, Ihren Berater für Unterstützung zu kontaktieren.
PLUS-WERT, ÜBERTRAGUNG, VERTEILUNG DER ERGEBNISSE
Der Mehrwert ist der große Vorteil der Familien-SARL
Im Falle eines Verkaufs, und in dem konkreten Fall, dass der Partner als nicht-professionelles möbliertes Vermietungsunternehmen gilt, Die Steuer richtet sich nach der Regelung für Immobilienkapitalgewinne für Privatpersonen. Die Kapitalertragsbasis profitiert vom sechsten bis zum einundzwanzigsten Jahr von einer Kürzung um 6 % pro Jahr, dann 4 % für das zweiundzwanzigste Jahr. Die vollständige Befreiung erfolgt nach 22 Jahren Haft. Wenn der Kapitalgewinn mehr als 50.000 Euro beträgt, Es fällt ein Aufpreis an. Endlich, Auch die Steuerbemessungsgrundlage der Sozialversicherungsbeiträge profitiert von progressiven Kürzungen, mit vollständiger Befreiung nach dreißig Jahren Haft.
Der Warentransfer wird optimiert
Ein weiterer Hauptgrund, warum die Familien-SARL interessant ist, besteht darin, dass sie eine Optimierung der Übertragung ermöglicht. Dies gilt umso mehr bei der Vermögenszerstückelung, wenn Partner (in der Regel die Eltern) Halten Sie den Nießbrauch und andere (normalerweise Kinder) bloßes Eigentum halten. In der Tat, die Steuerbemessungsgrundlage sinkt, denn es wird nur der Wert des bloßen Eigentums besteuert. Die Übertragung der Anteile einer Familien-SARL kostet weniger als die direkte Übertragung eines Gebäudes : und zwar direkt, Wir übertragen nur die Vermögenswerte, das heißt das Gute, dabei durch Übertragung der Anteile der SARL, Wir übertragen den Vermögenswert (das Gute) und das Passiv (Darlehen, Girokonto zuordnen, Schulden). Durch Subtrahieren der Verbindlichkeiten vom Vermögen, Die Aktien sind oft nur den Betrag des ursprünglichen Grundkapitals wert. Die Wertminderung ist während der gesamten Mietdauer von IR abzugsfähig (unabhängig von Übertragung oder Tod), Das Interesse der Family SARL besteht jedoch darin, dass die Eltern mit der Übertragung beginnen und das bloße Eigentum an die Kinder übertragen können, ohne jegliche Abschreibungsgrundlage zu verlieren. ; wohingegen das Eigentum direkt gehalten wird und das bloße Eigentum den Kindern übertragen wird, die Immobilie ist nur bis zum Wert des Nießbrauchs abschreibungsfähig.
Das Finanzgesetz und das LMNP
Bestimmte Maßnahmen im Finanzgesetz betreffen die möblierte Vermietung an nichtgewerbliche Zwecke. So bestätigt die Regierung im Finanzgesetz eindeutig, dass es für eine Familien-SARL unmöglich ist, den Dutreil-Pakt zu nutzen., Sehr günstiges Steuersystem, das die Übertragung eines Unternehmens auf der Grundlage von 25 % seines Wertes ermöglicht. Der Finanzentwurf sieht auch eine Änderung der Mikro-BIC-Ermäßigung für Mieten vor, die als „möblierte Touristenunterkünfte“ eingestuft sind., was von 71 % auf 50 % steigen würde. Die Steuerbefreiung für die möblierte Vermietung eines Teils Ihres Hauptwohnsitzes würde bis 2026 verlängert.
